Nghề thẩm định giá có một đặc điểm khiến nó khó hơn mọi nghề dịch vụ khác: kết quả công việc là một con số, và luôn có người muốn con số đó khác đi.
Không phải đôi khi. Luôn luôn.
Doanh nghiệp đi vay muốn tài sản thế chấp được định giá cao — vay được nhiều hơn. Người mua bảo hiểm sau tổn thất muốn thiệt hại được định giá cao. Bên bảo hiểm muốn thấp. Người chia thừa kế thì tuỳ họ nhận phần nào. Bên bán doanh nghiệp muốn cao, bên mua muốn thấp.
Và trong hầu hết trường hợp, người trả phí thẩm định lại chính là một trong hai bên có lợi ích.
Đó là toàn bộ vấn đề của nghề này.
Vì sao xung đột này không giải được bằng đạo đức cá nhân
Hãy hình dung một thẩm định viên trẻ. Ngân hàng giới thiệu khách sang. Khách cần định giá mảnh đất để vay. Nếu con số ra thấp, khoản vay không đủ, khách không vui, và người giới thiệu cũng không vui.
Không ai bảo anh ta phải viết cao. Nhưng có một khoảng dao động hợp lý trong mọi phương pháp định giá — và trong khoảng đó, luôn có áp lực nhẹ đẩy về một phía.
Lặp lại đủ nhiều, khoảng dao động đó trở thành thói quen. Và một hệ thống mà định giá tài sản thế chấp bị đẩy lên đều đặn là hệ thống tích luỹ rủi ro cho cả nền kinh tế, không riêng cho một ngân hàng — vì khi thị trường xuống, khoản vay không còn tài sản bảo đảm tương xứng.
Đây là bài học mà nhiều nước đã trả giá để học, và nó luôn bắt đầu từ những điều chỉnh rất nhỏ trong khoảng dao động hợp lý.
Cấu trúc bảo vệ, và nó phải là cấu trúc chứ không phải ý chí
Vì áp lực là cấu trúc nên biện pháp cũng phải là cấu trúc:
Người trả phí không nên là người hưởng lợi từ kết quả. Ở nhiều nơi, ngân hàng chọn và trả cho đơn vị thẩm định chứ không phải người vay — để cắt đứt liên hệ trực tiếp.
Phí cố định, không theo giá trị tài sản. Nếu phí tính theo phần trăm giá trị được định thì thẩm định viên có lợi ích trực tiếp trong việc viết số cao. Nghe hiển nhiên, nhưng đây là chỗ nhiều nơi làm sai.
Chứng thư phải nêu rõ phương pháp và các giả định. Con số không có ý nghĩa nếu không biết nó được tính thế nào và với giả định nào.
Và có hồ sơ lưu, có thể rà lại. Đây là điều kiện để mọi thứ trên có hiệu lực.
Đây là nghề có điều kiện: thẩm định viên về giá phải có thẻ hành nghề, doanh nghiệp thẩm định giá phải đủ điều kiện hoạt động. Những ràng buộc đó tồn tại chính vì lý do ở trên, và người làm nghiêm túc nên coi chúng là chỗ dựa.
Ba mảng, ba bài toán khác nhau
Tài sản thế chấp. Khối lượng lớn nhất, chuẩn hoá nhất, và áp lực cũng đều đặn nhất.
Giám định tổn thất bảo hiểm. Xe hỏng, hàng cháy, công trình sập. Đây là mảng có tranh chấp nhiều nhất và cần người có chuyên môn kỹ thuật thật, không chỉ chuyên môn tài chính.
Định giá doanh nghiệp. Khó nhất, vì giá trị của một doanh nghiệp phụ thuộc vào dự báo tương lai — và dự báo thì có thể lái theo bất kỳ hướng nào bằng cách đổi giả định. Ở đây, phần trung thực nhất của một bản định giá là phần nói rõ mình đã giả định gì.
Điều AI đang làm với nghề này
Định giá bất động sản dựa nhiều vào so sánh: tìm các giao dịch tương tự gần đó, điều chỉnh theo khác biệt. Đây là công việc mà máy làm nhanh hơn người rất nhiều — nếu có dữ liệu.
Và dữ liệu giao dịch đang được số hoá dần. Nghĩa là phần tính toán của nghề đang rẻ đi.
Nhưng có ba phần máy không làm được:
Nhìn tận nơi. Ảnh không cho thấy nhà bị nứt, đường vào bị chắn, hàng xóm có xưởng gây ồn, hay mảnh đất thấp hơn mặt đường nửa mét.
Chọn giả định. Đây là chỗ toàn bộ con số được quyết định, và nó là phán đoán nghề nghiệp.
Và ký tên. Chứng thư có giá trị vì có người chịu trách nhiệm về nó. Máy đưa ra ước tính; máy không đứng tên.
Nghĩa là nghề này đang bị nén giống kiểm toán: phần khối lượng mất giá, phần trách nhiệm lên giá. Ai bán giờ công tính toán sẽ thua; ai bán chữ ký và phán đoán thì còn chỗ.
Chỗ trống
Thẩm định độc lập cho người dân. Người sắp mua nhà, người chia thừa kế, người tranh chấp bồi thường — họ cần một con số độc lập để biết mình đang ở đâu, và hiện gần như chỉ có bên kia có số.
Rà soát chứng thư của bên khác. Khi hai bên tranh chấp, việc có người đọc và chỉ ra chỗ giả định bất hợp lý trong bản định giá của đối phương là dịch vụ có giá trị rõ ràng.
Và giải thích. Vì sao ngân hàng định giá thấp hơn giá thị trường. Vì sao bảo hiểm trả ít hơn số mình nghĩ. Những câu này người dân hỏi liên tục và không ai trả lời.
Vì sao nghề bán sự độc lập lại cần một cái tên đứng yên
Đây là kết luận giống bài kiểm toán, nhưng lý do thì riêng.
Sản phẩm của nghề này là một con số kèm chữ ký. Người đọc chứng thư không có cách nào kiểm chứng con số — nếu kiểm được thì họ đã không cần thuê.
Nên toàn bộ giá trị nằm ở câu hỏi: chữ ký này đáng tin tới đâu?
Và câu trả lời chỉ có một nguồn: lịch sử của cái tên đứng sau chữ ký đó — đã ký bao nhiêu chứng thư, có chứng thư nào sau này lộ ra là sai lệch không, và đã ở đó bao lâu.
Đây là chỗ mà tình hình vừa khó thêm. Một đơn vị mới lập có thể có trang web trang trọng, mẫu chứng thư đẹp, danh sách khách hàng, mô tả quy trình đầy đủ — dựng trong một buổi tối, gần như miễn phí.
Và điều đáng lo hơn: hậu quả của một chứng thư sai lệch xuất hiện rất muộn — có khi ba, năm năm sau, khi khoản vay thành nợ xấu và tài sản không bán được bằng số đã định. Bên làm ẩu có đủ thời gian để đóng và mở lại dưới tên khác.
Nghĩa là sự đứng yên qua nhiều năm không chỉ là dấu hiệu tốt — nó là dấu hiệu gần như duy nhất còn phân biệt được.
TrungTamThamDinh.com là loại tên như vậy: nằm sẵn trong ngôn ngữ, đủ rộng để chứa cả bất động sản, tài sản, doanh nghiệp lẫn tổn thất, và chỉ có đúng một bản.
Con số thì máy tính ra được, và ngày càng nhanh. Chữ ký chịu trách nhiệm về con số đó thì không — và nó chỉ có giá nếu đứng ở một chỗ đủ lâu để người ta kiểm lại được.
Tên miền nhắc trong bài: TrungTamThamDinh.com
