Trong nhiều năm, "làm bất động sản" ở Việt Nam là nghề dễ vào nhất trong mọi nghề. Không cần bằng cấp, không cần vốn, không cần đăng ký gì. Có điện thoại và có người quen là bắt đầu được.
Kết quả là một ngành với số người hành nghề rất lớn, chất lượng chênh lệch cực đoan, và không có cơ chế nào để khách phân biệt.
Điều đó vừa thay đổi ở tầng gốc: quy định hiện hành yêu cầu cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản — không còn được hành nghề độc lập.
Nghe thì là một dòng trong văn bản. Thực tế nó xoá bỏ mô hình phổ biến nhất của cả ngành.
Ai mất, ai được
Mất là người môi giới tự do. Người làm một mình, nhận hoa hồng trực tiếp, không thuộc tổ chức nào. Nhóm này chiếm phần rất lớn trong ngành và giờ phải chọn: học lấy chứng chỉ và gia nhập một doanh nghiệp, hoặc rời nghề.
Được là các công ty môi giới có tổ chức. Đột nhiên họ trở thành cửa duy nhất để hành nghề hợp pháp. Người giỏi cần một chỗ đứng, và các công ty là chỗ đó.
Và được nhiều nhất, về lâu dài, là khách hàng — nếu quy định được thực thi. Vì lần đầu tiên có một ranh giới rõ giữa người hành nghề và người không.
Đây là kiểu thay đổi mà tác động thật đến sau vài năm chứ không phải ngay. Nhưng hướng đi thì rõ: ngành đang bị buộc phải chuyên nghiệp hoá.
Điều đó làm thay đổi thứ tạo ra giá trị
Khi ai cũng làm được nghề, giá trị của một môi giới nằm ở quan hệ cá nhân: quen chủ đất, quen người mua, biết ai đang cần bán gấp.
Khi nghề có hàng rào, giá trị dịch sang chỗ khác — và những chỗ đó bền hơn:
Hiểu pháp lý của tài sản. Sổ riêng hay chung, có tranh chấp không, có thế chấp không, tách thửa được không, dính quy hoạch gì. Đây là phần khiến giao dịch thành hay vỡ, và là phần người môi giới tay ngang không biết.
Định giá có căn cứ. Không phải đoán theo giá rao. Là so sánh các giao dịch thật gần đó, tính đến pháp lý, hướng, hạ tầng sắp có.
Dẫn dắt cả quá trình. Đặt cọc thế nào cho an toàn, công chứng ở đâu, thuế phí ai chịu, giải chấp trước hay sau, bàn giao ra sao. Một giao dịch bất động sản có hàng chục chỗ có thể hỏng, và phần lớn người mua chỉ làm việc này vài lần trong đời.
Và chịu trách nhiệm. Khi hành nghề trong một doanh nghiệp, có một pháp nhân đứng sau. Đây là khác biệt lớn nhất so với một người tự do có thể tắt máy.
Cơ hội cho công ty vừa và nhỏ
Nhiều người nghĩ chuyên nghiệp hoá thì có lợi cho các sàn lớn. Tôi cho rằng không hẳn.
Sàn lớn mạnh ở mảng phân phối dự án — nhận hàng từ chủ đầu tư, huy động quân số bán theo đợt. Nhưng phần lớn giao dịch bất động sản ở Việt Nam không phải dự án mới. Đó là nhà phố, đất thổ cư, căn hộ đã ở, chuyển nhượng giữa hai cá nhân — thị trường thứ cấp, phân tán, phụ thuộc hiểu biết địa bàn.
Ở đó, một công ty nhỏ am hiểu một khu vực cụ thể có lợi thế mà sàn lớn không có: biết từng con hẻm, biết lịch sử từng lô, biết chủ nào thật lòng bán.
Điều họ thiếu không phải năng lực. Là cách để người lạ tìm ra họ và tin họ — trước đây thì thiếu vì không có thương hiệu, còn bây giờ thì thiếu vì một lý do mới.
Lý do mới, và nó đáng lo
Trước đây, một công ty môi giới muốn trông chuyên nghiệp phải đầu tư thật: văn phòng, biển hiệu, website, ảnh sản phẩm, quảng cáo. Chi phí đó là hàng rào, và người nghiêm túc thường vượt qua được còn người làm tạm bợ thì không.
Hàng rào ấy vừa sập hoàn toàn. Hôm nay ai cũng dựng được trang bất động sản chỉn chu, ảnh phối cảnh đẹp, video quay bằng thiết bị bay, hàng trăm bài phân tích thị trường, trợ lý trả lời khách — trong vài ngày, gần như không tốn gì.
Nghĩa là đúng lúc quy định dựng lên một hàng rào pháp lý cho nghề, thì công nghệ lại phá sập hàng rào thị giác mà khách vẫn dùng để sàng lọc.
Người có chứng chỉ, có pháp nhân, làm ăn tử tế — và người chưa có gì cả — trông giống hệt nhau trên màn hình.
Cái còn lại
Khi mọi thứ sản xuất hàng loạt được đều trở nên miễn phí, giá trị dồn về thứ chỉ tồn tại một bản.
Trong nghề này còn ba thứ: chứng chỉ mang tên một con người cụ thể, những giao dịch đã hoàn tất trót lọt mà khách còn nhớ — và một địa chỉ đứng yên để hai thứ trên tích luỹ vào.
Vế cuối quan trọng hơn nó có vẻ, vì mua bán nhà đất là việc người ta làm vài lần trong đời, cách nhau nhiều năm. Người bạn đã giúp mua căn đầu tiên sẽ tìm lại bạn khi họ bán nó, hoặc khi em họ cần mua. Tất cả những lần quay lại đó chỉ xảy ra nếu còn một chỗ để quay lại — không phải một số điện thoại đã đổi, không phải một trang cá nhân đã im.
Và có một điểm riêng của ngành này: người môi giới làm ăn không đàng hoàng luôn phải di chuyển. Đổi số, đổi tên, biến mất khi một thương vụ có chuyện. Đứng yên một chỗ dưới một cái tên duy nhất, để mọi lời khen chê dồn về đúng đó, là điều họ không làm được — không phải vì không nghĩ ra, mà vì mô hình của họ không cho phép.
TrungTamDiaOc.com là loại tên như vậy: nằm sẵn trong ngôn ngữ, nói ngay đây là một đầu mối chứ không phải một cá nhân đang chào hàng, và chỉ có đúng một bản. Trong một nghề vừa bị buộc phải trở thành nghề thật, một cái tên đứng yên không phải chuyện tiếp thị — nó là hình thức cụ thể nhất của việc chịu trách nhiệm.
Tên miền nhắc trong bài: TrungTamDiaOc.com
