Người mua căn hộ ở Việt Nam thường dồn toàn bộ sự cẩn trọng vào giai đoạn trước khi ký: chọn vị trí, so giá, xem nhà mẫu, hỏi tiến độ.
Rồi nhận nhà, và coi như xong.
Nhưng với chung cư, phần lớn rắc rối thật bắt đầu sau khi nhận nhà — và người mua thường không hề chuẩn bị cho phần đó, vì không ai nói với họ.
Ba chuyện xảy ra sau khi nhận nhà
Một: sổ hồng.
Rất nhiều dự án ở Việt Nam bàn giao nhà nhưng giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chậm — có nơi vài năm, có nơi lâu hơn nữa. Lý do có thể là chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất, hoặc dự án xây sai so với phê duyệt, hoặc toàn bộ dự án đang được thế chấp.
Hệ quả với người mua rất cụ thể: không thế chấp được để vay, khó bán lại, và ở trong căn nhà mình đã trả tiền mà chưa có giấy chứng minh là của mình.
Điều đáng nói: thông tin về việc dự án có đang thế chấp hay không, chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất chưa — phần lớn là kiểm tra được trước khi mua. Rất ít người mua biết mình có quyền hỏi và hỏi ở đâu.
Hai: quỹ bảo trì.
Người mua đóng một khoản theo tỷ lệ giá trị căn hộ để làm quỹ bảo trì phần sở hữu chung. Với một toà nhà, tổng khoản này là con số rất lớn.
Tranh chấp quanh quỹ này là một trong những loại tranh chấp phổ biến nhất ở chung cư Việt Nam: chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ cho ban quản trị, hoặc bàn giao thiếu, hoặc đã chi tiêu mà cư dân không biết.
Ba: ban quản trị và phí quản lý.
Ai quyết định thuê đơn vị vận hành nào, phí bao nhiêu, sửa cái gì trước. Nếu cư dân không tổ chức được, mọi thứ do chủ đầu tư quyết — và lợi ích không phải lúc nào cũng trùng nhau.
Vì sao ba chuyện này đều là chuyện thông tin
Nhìn kỹ sẽ thấy điểm chung: cả ba đều là chuyện mà người mua có quyền biết nhưng không biết cách biết.
Hồ sơ pháp lý dự án có thể kiểm tra. Quy định về quỹ bảo trì và về ban quản trị có văn bản rõ ràng. Quyền của cư dân được ghi trong luật.
Nhưng những thứ đó nằm trong văn bản viết cho người hành nghề, và không ai dịch chúng ra thành ngôn ngữ mà một người sắp mua căn hộ đầu tiên trong đời đọc được.
Trong khi bên bán thì có cả một bộ máy truyền thông chuyên nghiệp.
Sự chênh lệch thông tin đó chính là chỗ mà rủi ro dồn về phía người mua.
Chỗ trống dịch vụ
Kiểm tra pháp lý dự án trước khi xuống tiền. Chủ đầu tư là ai, dự án đã đủ điều kiện bán chưa, có đang thế chấp không, tiến độ pháp lý tới đâu. Chi phí nhỏ so với giá trị giao dịch, và ngăn được sai lầm lớn nhất.
Đọc hợp đồng mua bán. Hợp đồng do chủ đầu tư soạn, dài, và có những điều khoản bất lợi mà người mua không nhận ra: điều kiện phạt chậm thanh toán rất nặng trong khi phạt chậm bàn giao rất nhẹ, diện tích tính theo cách nào, chi phí phát sinh ai chịu.
Hỗ trợ cư dân sau khi về ở. Thành lập ban quản trị, đòi bàn giao quỹ bảo trì, đàm phán với đơn vị vận hành. Đây là nhu cầu rất lớn ở hàng nghìn toà nhà và gần như không có dịch vụ chuyên nghiệp nào.
Và thông tin trung thực về từng dự án. Không phải quảng cáo. Là: dự án này bàn giao đúng hạn không, sổ hồng ra chưa, cư dân đang phàn nàn gì.
Thách thức, nói thẳng
Nguồn thu xung đột. Ai làm nội dung về bất động sản đều đứng trước cám dỗ nhận tiền từ chủ đầu tư — và khi đã nhận thì không còn khách quan. Đây là lý do gần như toàn bộ nội dung bất động sản ở Việt Nam là quảng cáo trá hình.
Nói thật thì bị áp lực. Viết rằng một dự án đang chậm sổ hồng sẽ không được chủ đầu tư ưa.
Và người mua chỉ tìm khi đã muộn. Họ tìm hiểu sau khi đã đặt cọc, khi không rút lại được nữa.
Vì sao lĩnh vực này cần một nguồn đứng yên
Bất động sản là giao dịch lớn nhất đời của phần lớn người Việt. Và nó là lĩnh vực có tỷ lệ nội dung quảng cáo trá hình cao nhất.
Người mua cần một nguồn không bán gì. Nhưng làm sao biết nguồn nào không bán gì?
Câu trả lời duy nhất là nhìn vào lịch sử: nguồn này đã nói gì về những dự án ba năm trước, và những điều đó về sau đúng hay sai.
Điều đó đòi hỏi một chỗ mà mọi thứ đã viết còn nguyên, có ngày tháng, tra lại được — và người viết biết rằng nó sẽ còn nguyên.
Đây chính là điều mà nội dung trên nền tảng của người khác không cung cấp được: bài trôi mất, và bài sai thì xoá đi là xong. Môi trường đó thưởng cho việc thổi phồng và không phạt việc nói sai — đúng cái đã tạo ra tình trạng hiện nay của nội dung bất động sản.
Và điều này vừa tệ hơn vì lý do quen thuộc: một trang tin bất động sản trông chuyên nghiệp, có phân tích thị trường, có số liệu, có ảnh dự án — dựng trong một buổi tối, gần như miễn phí. Trang thật và trang quảng cáo trá hình trông giống hệt nhau.
Cái còn phân biệt được chỉ là thứ không nhân bản được: một hồ sơ những gì đã nói trong nhiều năm, đối chiếu được với những gì đã xảy ra — và một cái tên đứng nguyên để hồ sơ đó tồn tại.
TrungTamBds.com là loại tên như vậy: nằm sẵn trong ngôn ngữ, ngắn và dễ gõ, đủ rộng để chứa cả căn hộ, nhà đất lẫn hỗ trợ cư dân, và chỉ có đúng một bản.
Người ta cẩn thận nhất lúc chọn dự án và buông lỏng nhất sau khi nhận nhà. Trong khi phần quyết định căn nhà có thực sự là của mình hay không lại nằm ở phần sau — và đó là chỗ chưa có ai đứng.
Tên miền nhắc trong bài: TrungTamBds.com
