Có một loại thông tin ở Việt Nam mà về nguyên tắc là công khai, nhưng trong thực tế thì rất ít người tiếp cận được — và chính khoảng cách giữa hai điều đó là nơi rất nhiều tiền đổi chủ.
Đó là quy hoạch.
Một mảnh đất dính quy hoạch đường mở qua và một mảnh đất bên cạnh không dính có thể chênh nhau rất nhiều lần về giá trị. Thông tin quyết định khoản chênh đó nằm trong các đồ án quy hoạch được phê duyệt và công bố. Nó không phải bí mật.
Nhưng thử hỏi một người bình thường: anh tra ở đâu, và tra thế nào?
Vì sao "công khai" không có nghĩa là "tiếp cận được"
Có mấy lớp cản, và mỗi lớp đều thật:
Không biết tra ở đâu. Quy hoạch được quản lý theo cấp và theo loại — quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông. Mỗi loại một cơ quan, mỗi địa phương một cách công bố.
Bản đồ khó đọc. Kể cả khi tìm được, đó là bản vẽ kỹ thuật với ký hiệu màu và mã lô. Người không có nghề nhìn vào không xác định được mảnh đất của mình nằm ở đâu trên đó.
Thông tin có nhiều phiên bản theo thời gian. Đồ án được điều chỉnh. Bản đang lưu hành trên mạng có thể đã cũ.
Và ranh giới ở mức thửa thì mờ. Bản đồ quy hoạch vẽ ở tỷ lệ lớn; một mảnh đất nằm ngay mép ranh có thể dính hoặc không, và câu trả lời chính xác chỉ có khi hỏi cơ quan quản lý bằng văn bản.
Kết quả là hầu hết người mua đất dựa vào lời của người bán — bên có mọi lý do để nói rằng không dính gì.
Điều này tạo ra ba loại thiệt hại
Người mua nhầm đất dính quy hoạch. Mua xong không xây được, không tách được, và bán lại thì phải bán rẻ cho người biết chuyện.
Người có đất không biết mình đang ngồi trên tài sản. Ngược lại: có những mảnh sắp có hạ tầng đi qua mà chủ không biết, bán rẻ cho người có thông tin.
Và người bị kẹt trong quy hoạch treo. Đất nằm trong quy hoạch nhiều năm mà chưa triển khai — không được xây, không được chuyển mục đích, giá trị đóng băng. Đây là tình cảnh của rất nhiều hộ gia đình và là thiệt hại lớn nhất về tổng thể.
Cả ba đều xuất phát từ cùng một chỗ: thông tin tồn tại nhưng không đến được người cần.
Chỗ trống dịch vụ
Tra cứu theo thửa, trả lời rõ ràng. Không phải đưa cho khách một tấm bản đồ. Là trả lời: mảnh này có dính quy hoạch gì không, loại gì, và nghĩa là gì với việc anh định làm.
Kiểm tra trước khi mua. Gói dịch vụ trọn: quy hoạch, tình trạng pháp lý, ranh giới thực tế so với sổ. Chi phí nhỏ so với giá trị giao dịch, và nó ngăn được đúng loại sai lầm đắt nhất đời người.
Giải thích quy hoạch treo. Người dân trong vùng quy hoạch có quyền gì, được sửa chữa nhà tới mức nào, khiếu nại ở đâu khi quy hoạch kéo dài. Đây là nhu cầu rất lớn và gần như không ai phục vụ.
Và theo dõi thay đổi. Đồ án được điều chỉnh thì ai báo cho người có đất biết? Hiện tại là không ai. Một dịch vụ đơn giản — theo dõi khu vực và báo khi có điều chỉnh — có giá trị rõ ràng với cả người có đất lẫn nhà đầu tư.
Thách thức, nói thẳng
Trách nhiệm khi trả lời sai rất nặng. Nói một mảnh đất không dính quy hoạch mà thực tế có dính là gây thiệt hại tiền tỷ. Đây không phải lĩnh vực làm ẩu được.
Thông tin ở mức chính xác nhất phải xin bằng văn bản từ cơ quan có thẩm quyền. Dịch vụ tra cứu nhanh chỉ nên đưa ra thông tin tham khảo và nói rõ đó là tham khảo — chỗ này rất nhiều bên làm mập mờ.
Mỗi địa phương một kiểu, nên khó chuẩn hoá và khó mở rộng.
Và quy hoạch thay đổi, nên dữ liệu phải cập nhật liên tục — công việc không bao giờ xong.
Điều vừa thay đổi, và nó có hai mặt
Dữ liệu đất đai đang được số hoá dần, và điều đó về lâu dài làm giảm bất đối xứng thông tin — tin tốt cho tất cả.
Nhưng trong giai đoạn chuyển tiếp có một tác dụng phụ đáng lo: việc dựng một trang tra cứu quy hoạch trông đáng tin giờ tốn gần như không gì. Giao diện bản đồ đẹp, ô tìm kiếm, kết quả hiển thị chuyên nghiệp — dựng trong vài ngày, dữ liệu thì lấy từ nguồn không rõ, cũ, hoặc suy đoán.
Người dùng không phân biệt được một trang tra cứu dựa trên dữ liệu cập nhật với một trang hiển thị dữ liệu ba năm trước. Cả hai trông giống nhau, và cả hai đều trả lời rất dứt khoát.
Trong một lĩnh vực mà một câu trả lời sai khiến người ta mất một khoản tiền cả đời tích luỹ, đây là vấn đề nghiêm trọng hơn nhiều so với vẻ ngoài của nó.
Cái còn lại
Cái còn phân biệt được chỉ là thứ không nhân bản được: nguồn dữ liệu thật và được cập nhật, những trường hợp đã tra và về sau chứng minh là đúng, và một cái tên đứng nguyên một chỗ chịu trách nhiệm về câu trả lời của mình.
Vế cuối có sức nặng đặc biệt ở đây vì hậu quả của một câu trả lời sai xuất hiện rất muộn — có khi hai, ba năm sau khi người ta xin phép xây và bị từ chối. Bên trả lời ẩu cần biến mất trước thời điểm đó, và trên mạng thì biến mất rất dễ.
Một cái tên tồn tại nhiều năm, tra ra được chủ, chịu mọi khiếu nại dồn về đúng đó — là bằng chứng duy nhất mà người sắp mua đất có thể kiểm ngay hôm nay.
TrungTamQuyHoach.com là loại tên như vậy: nằm sẵn trong ngôn ngữ, là cụm từ người ta gõ ngay trước khi xuống tiền, và chỉ có đúng một bản.
Thông tin quy hoạch là của công. Việc nó đến được tay người cần thì chưa ai nhận làm — và đó vừa là một khoảng trống thị trường, vừa là một chỗ trống đáng tiếc về mặt xã hội.
Tên miền nhắc trong bài: TrungTamQuyHoach.com
