Tài sản lớn nhất của phần lớn gia đình Việt Nam là mảnh đất, và bằng chứng sở hữu là một tờ giấy.
Tờ giấy ấy đang được chuyển thành dữ liệu. Đó là việc đúng và cần làm — tra cứu nhanh hơn, giao dịch minh bạch hơn, giảm chuyện một thửa bán cho hai người.
Nhưng có một tính chất của dữ liệu mà người ta hay quên: nó lan rất nhanh và rất khó sửa.
Một tờ giấy sai thì sai ở một chỗ. Một bản ghi sai thì được sao chép sang mọi hệ thống dùng nó, và mỗi bản sao lại trở thành bằng chứng cho bản gốc.
Ba dạng lỗi trong khâu chuyển
Lỗi đọc và nhập. Sổ cũ viết tay, mực nhoè, chữ ký chồng lên số. Một chữ số trong diện tích, một dấu trong tên người, một con số trong tờ bản đồ. Nhập sai một ký tự là ra một thửa khác hoặc một người khác.
Lỗi khi bản đồ cũ không khớp toạ độ mới. Bản đồ giải thửa vẽ nhiều chục năm trước, theo mốc địa phương. Khi đưa lên hệ toạ độ chuẩn, ranh giới xê dịch. Với thửa lớn thì vài chục xăng-ti-mét không sao; với đất đô thị thì đó là chuyện tranh chấp thật giữa hai nhà.
Lỗi hiện trạng không khớp giấy tờ. Đây là dạng phổ biến nhất và ít ai coi là lỗi: hàng rào xây lấn ra nửa mét từ ba mươi năm trước, con đường tự mở qua đất nhà, phần sân chung không ai đứng tên. Khi số hoá, hệ thống ghi theo giấy — và ngày nào đó có người đối chiếu, mâu thuẫn nổ ra.
Điểm chung: không lỗi nào lộ ra ngay. Chúng nằm im cho tới lúc bán, thừa kế, thế chấp, hoặc hàng xóm xây nhà.
Chủ đất tự kiểm được gì
Ba việc, làm được và nên làm trước khi cần dùng đến:
Đối chiếu từng con số trên bản tra cứu với sổ giấy. Diện tích, số tờ số thửa, tên, năm sinh, số giấy tờ tuỳ thân, mục đích sử dụng, thời hạn. Sai chỗ nào thì đi đính chính ngay — lúc chưa có việc gì thì thủ tục nhẹ, lúc đang cần bán thì vừa gấp vừa mất giá.
Kiểm phần quy hoạch và hạn chế. Có nằm trong hành lang gì không, có ghi chú gì kèm theo không. Đây là chỗ hay khác giữa thông tin miệng của người bán và dữ liệu thật.
Chụp lại hiện trạng, có mốc thời gian. Hàng rào, tường chung, lối đi, cây lâu năm ở ranh. Ảnh chụp hôm nay là bằng chứng cho tranh chấp mười năm sau, và nó gần như miễn phí.
Với người mua: đừng chỉ xem sổ. Đối chiếu sổ với dữ liệu tra cứu, rồi đối chiếu cả hai với thực địa. Ba thứ đó lệch nhau là chuyện thường, và phát hiện trước khi đặt cọc thì còn thương lượng được.
Cái công nghệ làm được thật
Cần công bằng, vì phần được cũng lớn:
Đọc chữ viết tay trên sổ cũ, dò các bản ghi mâu thuẫn nhau trong cùng một kho dữ liệu, phát hiện hai thửa chồng lấn ranh giới, so ảnh vệ tinh theo thời gian để thấy hiện trạng đã đổi. Tất cả đều là việc mà làm tay thì mất nhiều năm, và làm bằng máy thì mất vài tuần.
Đặc biệt, việc dò mâu thuẫn là chỗ có giá trị nhất: máy chỉ ra được rằng tổng diện tích các thửa trong một tờ bản đồ không khớp với tổng của tờ, hoặc một người đứng tên hai thửa với hai số giấy tờ khác nhau. Con người không phát hiện ra những mẫu hình đó trong kho hàng triệu bản ghi.
Nhưng nhớ nguyên tắc đã dùng ở mọi việc số hoá tư liệu cũ: phải giữ ảnh chụp bản gốc bên cạnh bản ghi, và đánh dấu rõ chỗ nào là đọc chắc, chỗ nào là suy đoán. Không làm vậy thì suy đoán của máy sẽ được đời sau trích dẫn như sự thật.
Vì sao đính chính sớm rẻ hơn nhiều
Nhiều người biết bản ghi có sai sót nhỏ mà để đó, vì thấy chưa cần dùng tới. Đây là tính toán sai, và lý do rất cụ thể.
Lúc chưa có việc gì, đính chính là thủ tục hành chính bình thường: nộp hồ sơ, đối chiếu, sửa. Mất thời gian nhưng không mất tiền đáng kể.
Lúc đang bán, mọi thứ đổi. Người mua phát hiện lệch thì hoặc rút, hoặc ép giá — và họ ép được vì bên bán đang cần. Ngân hàng phát hiện lệch thì dừng giải ngân, và giao dịch treo giữa chừng là lúc rủi ro nhất cho cả hai bên.
Lúc thừa kế thì khó nhất, vì người đứng tên đã mất, và mọi việc phải qua nhiều người thừa kế cùng đồng ý. Một sai sót nhỏ về tên hoặc năm sinh trên giấy tờ cũ có thể khiến hồ sơ tắc nhiều tháng.
Nói gọn: chi phí sửa một sai sót tăng theo thời gian và tăng vọt đúng lúc mình cần dùng tài sản. Đó là lý do bài kiểm ba bước ở trên nên làm vào lúc không có việc gì cả.
Phần không giao đi được
Không ai ra thực địa thay. Ranh giới thật nằm ở cái hàng rào ngoài kia, không nằm trong bản đồ. Người đo đạc phải đứng ở đó, cắm mốc, và có mặt khi hai nhà cãi nhau.
Không ai biết lịch sử miếng đất. Ai cho ai mượn lối đi từ đời trước, phần sân này vốn của ai, vì sao hàng rào lệch. Những chuyện đó nằm trong trí nhớ hàng xóm, và chúng quyết định tranh chấp nhiều hơn giấy tờ.
Không ai hoà giải thay. Phần lớn mâu thuẫn ranh giới giải quyết được ở sân nhà, giữa hai gia đình và một người có uy tín trong xóm. Đưa nhau ra toà thì cả hai cùng mất, kể cả bên thắng.
Và không ai chịu trách nhiệm thay. Bản ghi sai thì phải có người ký đính chính. Trách nhiệm ấy thuộc về con người trong bộ máy, và đó là lý do việc số hoá không làm giảm nhu cầu về người có nghề — nó chuyển họ sang phần khó hơn.
Và cái tên
Bất động sản là ngành mà một thông tin sai gây thiệt hại bằng cả gia sản, và cũng là ngành có nhiều nội dung viết ẩu nhất.
Khi việc dựng trang, viết bài, làm bảng tra đã rẻ ngang nhau cho tất cả, thì thứ phân biệt một nguồn đáng tin không nằm ở khâu làm nữa. Nó nằm ở việc có người chịu trách nhiệm cho từng con số, và ở một cái tên còn nguyên sau nhiều năm để người ta tra lại được.
NhaDatSoHoa.com gọi đúng chỗ giao nhau giữa đất đai và dữ liệu, ngắn, và đủ rộng cho cả một chuyên trang dài hạn.
Tên miền nhắc trong bài: NhaDatSoHoa.com
