Nguyên lý định giá bằng dữ liệu so sánh rất đơn giản, và nó đúng: muốn biết một căn nhà đáng bao nhiêu, hãy xem những căn tương tự vừa bán bao nhiêu.
Máy làm việc này tốt hơn người, vì nó so được cùng lúc hàng nghìn giao dịch, hiệu chỉnh theo diện tích, hướng, mặt tiền, tầng, khoảng cách tới trường học.
Toàn bộ chất lượng của kết quả phụ thuộc vào một chữ: dữ liệu giao dịch.
Và đây là chỗ mà mô hình nhập từ nơi khác về gãy khi áp vào Việt Nam.
Ba nguồn lệch có hệ thống
Giá ghi trên hợp đồng không phải giá thật. Đây là chuyện ai mua bán nhà đất cũng biết: hợp đồng công chứng thường ghi thấp hơn giá thực trả, để giảm thuế. Nghĩa là kho dữ liệu chính thức — nguồn đáng tin nhất về mặt pháp lý — lại là nguồn lệch nhất về mặt giá trị. Mức lệch không đều: khác nhau theo vùng, theo loại tài sản, theo thời kỳ. Lệch đều thì hiệu chỉnh được; lệch không đều thì không.
Giá rao không phải giá bán. Nguồn còn lại là tin rao bán. Nhưng giá rao là giá kỳ vọng của người bán, thường cao hơn giá chốt, và khoảng chênh ấy co giãn theo tình hình thị trường — lúc sốt thì gần bằng không, lúc trầm thì rất rộng.
Giao dịch không thành không được ghi lại. Mô hình chỉ thấy những căn đã bán. Những căn rao một năm không ai mua thì biến mất khỏi dữ liệu, kéo theo cả thông tin quan trọng nhất: ở mức giá đó thì không có người mua.
Cộng ba nguồn lại, một con số ước giá tự động ở Việt Nam nên được đọc như một khoảng tham khảo, không phải một kết luận.
Cách đọc một con số ước giá
Ba câu hỏi lọc được phần lớn:
Con số này dựa trên bao nhiêu giao dịch, trong bán kính nào, trong bao lâu? Một ước giá dựa trên bốn giao dịch trong hai năm ở bán kính hai cây số thì gần như vô nghĩa. Ở đô thị đông thì dữ liệu dày; ở tỉnh thì rất mỏng, và mô hình vẫn trả về một con số tự tin như nhau.
Có khoảng dao động không? Một hệ thống trung thực đưa ra khoảng, kèm mức tin cậy. Một con số duy nhất, không khoảng, là dấu hiệu của công cụ làm để bán chứ không để dùng.
Nó có biết những gì không nhìn thấy từ trên bản đồ không? Nhà cuối hẻm cụt, hàng xóm mở quán nhậu, đường trước nhà sắp mở rộng, phần diện tích xây vượt phép. Những thứ này đổi giá tới hàng chục phần trăm và không nằm trong dữ liệu nào.
Chỗ nó thật sự có ích
Cần công bằng, vì phần được rất rõ và đang bị đánh giá thấp:
Chống bị hớ. Với người mua lần đầu, không biết mặt bằng giá, một con số tham khảo ngăn được việc trả cao hơn thị trường hai mươi phần trăm. Đây là giá trị lớn nhất, và nó không đòi độ chính xác cao.
Phát hiện tin rao bất thường. Giá thấp hơn hẳn mặt bằng thường không phải may mắn — nó là dấu hiệu có vấn đề: tranh chấp, quy hoạch, lối đi chung, pháp lý chưa hoàn chỉnh.
Định giá hàng đã qua sử dụng. Với xe cũ, điện thoại, thiết bị — nơi giao dịch nhiều và dữ liệu sạch hơn — mô hình chạy tốt hơn hẳn so với bất động sản. Đây là chỗ đáng dùng nhất mà ít người nghĩ tới.
Rủi ro khi con số đi vào quyết định của tổ chức
Có một chỗ đáng lo hơn chuyện cá nhân bị hớ: khi ngân hàng dùng ước giá tự động để quyết hạn mức cho vay.
Nếu mô hình định giá cao hơn thực tế trong một giai đoạn thị trường lên, thì khoản vay được cấp dựa trên giá trị ảo. Khi thị trường quay đầu, tài sản bảo đảm không đủ — và vì mọi ngân hàng dùng loại mô hình tương tự nhau, sai lệch xảy ra đồng thời ở khắp nơi.
Đây là hình dạng quen thuộc: cùng một logic dùng bởi tất cả thì sai lệch không triệt tiêu nhau, nó cộng dồn. Cùng cơ chế với chuyện định giá hàng hoá hội tụ đã nói ở chỗ khác, nhưng hậu quả nặng hơn nhiều vì nó chạm vào tín dụng.
Phần AI không chạm tới
Nó không bước vào trong nhà. Thấm dột, nứt tường, mùi ẩm, tiếng ồn từ nhà bên, ánh sáng buổi chiều. Người đi xem nhà biết trong ba phút những điều không có trong dữ liệu nào.
Nó không biết vì sao người ta bán. Bán vì chuyển công tác, vì cần tiền gấp, vì cãi nhau chia tài sản — lý do quyết định biên độ thương lượng nhiều hơn mọi đặc điểm của căn nhà.
Nó không đọc được hồ sơ pháp lý. Nhà chung sổ, đất chưa hoàn công, phần xây vượt phép, thừa kế chưa chia xong. Đây là chỗ mất tiền lớn nhất và nó nằm ở giấy tờ chứ không ở giá.
Nó không thương lượng. Khoảng cách giữa giá ước và giá chốt được lấp bằng một cuộc trò chuyện giữa hai con người, và ai chuẩn bị kỹ hơn thì lấy phần chênh đó.
Và nó không chịu trách nhiệm. Chứng thư thẩm định giá có người ký, có nghề nghiệp để mất. Một con số trên màn hình thì không.
Và cái tên
Định giá là lĩnh vực mà một con số sai gây thiệt hại bằng cả gia sản, và cũng là lĩnh vực mà ai cũng có thể dựng một công cụ ước giá trông chuyên nghiệp trong vài tuần.
Khi khâu làm ra công cụ đã rẻ ngang nhau cho tất cả, thì thứ phân biệt là nguồn dữ liệu tự thu và người chịu trách nhiệm đứng sau con số — cả hai đều tích luỹ chậm, và cả hai đều cần một cái tên để đọng lại.
AiDinhGia.com ngắn, gọi đúng việc, và đủ rộng cho cả bất động sản, xe cộ lẫn hàng đã qua sử dụng.
Tên miền nhắc trong bài: AiDinhGia.com
